『満室化』を成功させるための4つのテーマ その1
現在賃貸用の物件数は急増し、 少子高齢化も手伝い空き室率は13.1%…。 東京や大阪など一部の都市以外では 『斜陽産業』とまで云われているのです。 しかし、そういった中でも確実に借り主が集まり、 満室になっている物件があるのも事実。 |
ココでは『満室化』を成功させるため、 4つのテーマでお話しております。
借り手は相場で比較する
どうしてもオーナーさんは自分の所有する物件に目を向けがちですが、
借り手は数多くある物件の中から取捨選択しながら、 自分が住むお部屋の吟味をしています。
借り手は数多くある物件の中から取捨選択しながら、 自分が住むお部屋の吟味をしています。
そしてその際、絶対に避けられないのが 見合った家賃なのか?というテーマです。
優先順位を決定しながら、支払える家賃から
もっとも最適な物件を選んでいるのです。
しかし…では、駅から遠くて古ければ借り手はつかないのでしょうか?
答えは『NO』です。
どんな人に、どういう住まい方をして欲しいのか?を考え、
それに合わせた改修を行えば、借り手は見つかるものなのです。
沿線、駅、距離、築年数、広さ、間取り、装備、デザイン性、環境…
借り手は自分のライフスタイルに照らし合わせながら 優先順位を決定しながら、支払える家賃から
もっとも最適な物件を選んでいるのです。
しかし…では、駅から遠くて古ければ借り手はつかないのでしょうか?
答えは『NO』です。
どんな人に、どういう住まい方をして欲しいのか?を考え、
それに合わせた改修を行えば、借り手は見つかるものなのです。
2年で回収…ってどうなの?
オーナーさん達によく伺う1つの単位があります。
それは『2年で回収できる金額=リフォームコスト』というお話です。
私たちリフォーム会社がお話すると、「え?」と思われがちなのですが… それは『2年で回収できる金額=リフォームコスト』というお話です。
小さな面積、簡単な工事ならともかく、それなりに手を入れる必要性がある場合、
決して2年で回収できる金額にはなりません。
居室は『住む場所』であり、誰かの命を預かる空間だからこそ、
危険は排除し、快適で安全な空間を『再構築』する事が求められるからです。
(※震災で建物が倒壊した場合、建物に何らかの瑕疵があった場合は
オーナーは工作物責任を負ってしまいます。)
(※工作物責任/土地の工作物の瑕疵(かし)によって他人に損害を与えた場合、
工作物の占有者・所有者が負う賠償責任をいう[民法第717条])
確かに家賃収入や利回りの面から観れば、大きな金額を工事にかけるのは
ためらうかもしれません。
しかし、何かしらの問題から工作物責任が生じた場合、
かえってコストパフォーマンスが悪い結果になってしまうのです…。
よってリフォームにかける費用は、その時々の状況に合わせ
適正な工事内容=工事金額に準ずる必要性があります。
建物も生き物のように、年老いて行くのですから それなりのメンテナンスは必要なのです。
ためらうかもしれません。
しかし、何かしらの問題から工作物責任が生じた場合、
かえってコストパフォーマンスが悪い結果になってしまうのです…。
よってリフォームにかける費用は、その時々の状況に合わせ
適正な工事内容=工事金額に準ずる必要性があります。
建物も生き物のように、年老いて行くのですから それなりのメンテナンスは必要なのです。
コンセプトで予算が決まる
最低限のこと…例えば清掃と壁紙の張り替えを終えて、
新しい入居者を待つ。というのは、もう一昔前のお話かもしれません。
現代の日本人はある種、個別の価値観を持ち、
ライフスタイルを大切にしております。
インテリアやセンスだって、どんどん磨かれており、
それは借り主である人たちも同様なのです。
すると…先ほどの『相場』の中にも
『オシャレか?センスが良いか?』とか『カッコいいか?』とか、
あるいは自分でお部屋の改装をしたい人たちは
『いじっても良いのか?』などというコトまでお部屋選びの要素に入れます。
ゆえに需要と供給のバランスが逆転した現代では
『選ばれるための部屋づくり』にコストをかけていく必要性もあるのです。
すると単純に「2年で回収…」ではなく、
『住まう人の為に何をどうリフォームするのか?』というアイデアや企画、
お部屋のコンセプトで予算が決まってきます。
女性なら?男性なら?だけではなく、
料理好きな人なら?
モノを沢山持っている女性なら?
趣味の品を飾りたい人なら…などのように、
新しい入居者を待つ。というのは、もう一昔前のお話かもしれません。
現代の日本人はある種、個別の価値観を持ち、
ライフスタイルを大切にしております。
インテリアやセンスだって、どんどん磨かれており、
それは借り主である人たちも同様なのです。
すると…先ほどの『相場』の中にも
『オシャレか?センスが良いか?』とか『カッコいいか?』とか、
あるいは自分でお部屋の改装をしたい人たちは
『いじっても良いのか?』などというコトまでお部屋選びの要素に入れます。
ゆえに需要と供給のバランスが逆転した現代では
『選ばれるための部屋づくり』にコストをかけていく必要性もあるのです。
すると単純に「2年で回収…」ではなく、
『住まう人の為に何をどうリフォームするのか?』というアイデアや企画、
お部屋のコンセプトで予算が決まってきます。
女性なら?男性なら?だけではなく、
料理好きな人なら?
モノを沢山持っている女性なら?
趣味の品を飾りたい人なら…などのように、
『どんな方に、どう住んでもらうのか?』を想定、算定していく。というコトですね。
満室化計画は、『これまでのまま』『今までのまま』では済まないのです…!
例)Aさんの所有するマンションは約30㎡、家賃相場で言えば50000円程度でした。
20年を超え、だいぶ古めかしくなったのを機に、大々的にリフォームを決行。
しかし、その際、居室の部分を少し狭くして…キッチンを大きめに。
思い切って58,000円の家賃をつけ『料理好きの方』に対して訴求した所、すぐに決まりました。
コンセプトが相場を超えるのは、『他に無いから』という強みを持つからなのです…!
20年を超え、だいぶ古めかしくなったのを機に、大々的にリフォームを決行。
しかし、その際、居室の部分を少し狭くして…キッチンを大きめに。
思い切って58,000円の家賃をつけ『料理好きの方』に対して訴求した所、すぐに決まりました。
コンセプトが相場を超えるのは、『他に無いから』という強みを持つからなのです…!
面倒な事ほど一度で済ます
私どもでは一棟運用してます。数部屋所有しています。というオーナーさんに対して、
小さい工事を何度にも分けて行うより、一気に済ませてしまう事をお薦めしています。
材料購入の際におけるメリットはもちろんですが、 小さい工事を何度にも分けて行うより、一気に済ませてしまう事をお薦めしています。
工事の際にかかる手間、足場の設置(外回りの場合)などで大きく値段が変わってくるからです。
分割した作業より、一括した方がかなり安く済ませることができ…
その差は20%~50%以上になる事もあるんですよ。
『売る』という選択肢(満室になると高く売れる、販売する)
今まで接してきたオーナーさんの中には、ご自身で
「私は間違ってオーナーになってしまったんですよ」とか
「相続で受け継いだんだけど、何がなにやら…。
もう嫌なんです」という方も
多くいらっしゃいました。
そんな方たちにご提案しているのが、
『そのままで売る』のではなく、
『きちんと入居者を入れてから売る』というコトです。
コレは…『売るための投資』『引退するための予算』とも言えましょう。
「私は間違ってオーナーになってしまったんですよ」とか
「相続で受け継いだんだけど、何がなにやら…。
もう嫌なんです」という方も
多くいらっしゃいました。
そんな方たちにご提案しているのが、
『そのままで売る』のではなく、
『きちんと入居者を入れてから売る』というコトです。
コレは…『売るための投資』『引退するための予算』とも言えましょう。
新しいオーナーさんから観れば、
入居者が居る物件、相場よりも高額な家賃を頂ける物件、
ましてや…『空き待ち』がある物件なら魅力的ですよね。
(※魅力的なお部屋にはキャンセル待ち、
空き待ちのお客さんも居るんですよ)
『そのままで』で売れない場合は、
魅力ある物件にしてから販売した方が、
買い手も価格もつきやすいものなのです。
コストに関しては、ローンの話・税金の情報は検索すると
沢山出てきますので見ておくのも良いでしょう
入居者が居る物件、相場よりも高額な家賃を頂ける物件、
ましてや…『空き待ち』がある物件なら魅力的ですよね。
(※魅力的なお部屋にはキャンセル待ち、
空き待ちのお客さんも居るんですよ)
『そのままで』で売れない場合は、
魅力ある物件にしてから販売した方が、
買い手も価格もつきやすいものなのです。
コストに関しては、ローンの話・税金の情報は検索すると
沢山出てきますので見ておくのも良いでしょう