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お互いマイペース!~2世帯で暮らせるマンションリフォーム その2~
『満室化』を成功させるための4つのテーマ その1
満室計画その1/満室するためのお金のお話 現在賃貸用の物件数は急増し、
少子高齢化も手伝い空き室率は13.1%…。
東京や大阪など一部の都市以外では
『斜陽産業』とまで云われているのです。
しかし、そういった中でも確実に借り主が集まり、
満室になっている物件があるのも事実。

ココでは『満室化』を成功させるため、 4つのテーマでお話しております。
借り手は相場で比較する
どうしてもオーナーさんは自分の所有する物件に目を向けがちですが、
借り手は数多くある物件の中から取捨選択しながら、 自分が住むお部屋の吟味をしています。

そしてその際、絶対に避けられないのが 見合った家賃なのか?というテーマです。
沿線、駅、距離、築年数、広さ、間取り、装備、デザイン性、環境…
借り手は自分のライフスタイルに照らし合わせながら
優先順位を決定しながら、支払える家賃から
もっとも最適な物件を選んでいるのです。

しかし…では、駅から遠くて古ければ借り手はつかないのでしょうか?
答えは『NO』です。

どんな人に、どういう住まい方をして欲しいのか?を考え、
それに合わせた改修を行えば、借り手は見つかるものなのです。


2年で回収…ってどうなの?
オーナーさん達によく伺う1つの単位があります。
それは『2年で回収できる金額=リフォームコスト』というお話です。
私たちリフォーム会社がお話すると、「え?」と思われがちなのですが…
小さな面積、簡単な工事ならともかく、それなりに手を入れる必要性がある場合、
決して2年で回収できる金額にはなりません。

居室は『住む場所』であり、誰かの命を預かる空間だからこそ、
危険は排除し、快適で安全な空間を『再構築』する事が求められるからです。

(※震災で建物が倒壊した場合、建物に何らかの瑕疵があった場合は
  オーナーは工作物責任を負ってしまいます。)
(※工作物責任/土地の工作物の瑕疵(かし)によって他人に損害を与えた場合、
 工作物の占有者・所有者が負う賠償責任をいう[民法第717条])

確かに家賃収入や利回りの面から観れば、大きな金額を工事にかけるのは
ためらうかもしれません。

しかし、何かしらの問題から工作物責任が生じた場合、
かえってコストパフォーマンスが悪い結果になってしまうのです…。

よってリフォームにかける費用は、その時々の状況に合わせ
適正な工事内容=工事金額に準ずる必要性があります。

建物も生き物のように、年老いて行くのですから それなりのメンテナンスは必要なのです。


コンセプトで予算が決まる
最低限のこと…例えば清掃と壁紙の張り替えを終えて、
新しい入居者を待つ。というのは、もう一昔前のお話かもしれません。

現代の日本人はある種、個別の価値観を持ち、
ライフスタイルを大切にしております。

インテリアやセンスだって、どんどん磨かれており、
それは借り主である人たちも同様なのです。

すると…先ほどの『相場』の中にも
『オシャレか?センスが良いか?』とか『カッコいいか?』とか、
あるいは自分でお部屋の改装をしたい人たちは
『いじっても良いのか?』などというコトまでお部屋選びの要素に入れます。

ゆえに需要と供給のバランスが逆転した現代では
『選ばれるための部屋づくり』にコストをかけていく必要性もあるのです。

すると単純に「2年で回収…」ではなく、
『住まう人の為に何をどうリフォームするのか?』というアイデアや企画、
お部屋のコンセプトで予算が決まってきます。

女性なら?男性なら?だけではなく、

料理好きな人なら?
モノを沢山持っている女性なら?
趣味の品を飾りたい人なら…などのように、

『どんな方に、どう住んでもらうのか?』を想定、算定していく。というコトですね。

満室化計画は、『これまでのまま』『今までのまま』では済まないのです…!

例)Aさんの所有するマンションは約30㎡、家賃相場で言えば50000円程度でした。   
20年を超え、だいぶ古めかしくなったのを機に、大々的にリフォームを決行。   
しかし、その際、居室の部分を少し狭くして…キッチンを大きめに。   
思い切って58,000円の家賃をつけ『料理好きの方』に対して訴求した所、すぐに決まりました。
コンセプトが相場を超えるのは、『他に無いから』という強みを持つからなのです…!   


面倒な事ほど一度で済ます
私どもでは一棟運用してます。数部屋所有しています。というオーナーさんに対して、
小さい工事を何度にも分けて行うより、一気に済ませてしまう事をお薦めしています。
材料購入の際におけるメリットはもちろんですが、
工事の際にかかる手間、足場の設置(外回りの場合)などで大きく値段が変わってくるからです。

分割した作業より、一括した方がかなり安く済ませることができ…
その差は20%~50%以上になる事もあるんですよ。

『売る』という選択肢(満室になると高く売れる、販売する)

今まで接してきたオーナーさんの中には、ご自身で
「私は間違ってオーナーになってしまったんですよ」とか
「相続で受け継いだんだけど、何がなにやら…。
 もう嫌なんです」という方も
多くいらっしゃいました。

そんな方たちにご提案しているのが、
『そのままで売る』のではなく、
『きちんと入居者を入れてから売る』
というコトです。

コレは…『売るための投資』『引退するための予算』とも言えましょう。

新しいオーナーさんから観れば、
入居者が居る物件、相場よりも高額な家賃を頂ける物件、
ましてや…『空き待ち』がある物件なら魅力的ですよね。
(※魅力的なお部屋にはキャンセル待ち、
空き待ちのお客さんも居るんですよ)

『そのままで』で売れない場合は、
魅力ある物件にしてから販売した方が、
買い手も価格もつきやすいものなのです。

コストに関しては、ローンの話・税金の情報は検索すると
沢山出てきますので見ておくのも良いでしょう